Condomínio como consumidor: vantagens na hora de ir à Justiça

Decisão do STJ facilita processos contra construtoras e prestadores de serviço

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o condomínio pode se equiparar ao consumidor — mesmo quando não tenha participado diretamente da relação contratual — é relativamente recente, mas pode trazer diversos benefícios.

Especialistas apontam, entre essas vantagens, o prazo maior para entrar com uma ação e a inversão do ônus da prova — ou seja, o condomínio não teria de produzir provas contra a construtora ou uma prestadora de serviços, por exemplo. A decisão da Terceira Turma do STJ, de meados de outubro, reforça o entendimento que já vinha sendo adotado por alguns advogados de que, em casos de litígios de natureza condominial, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode ser aplicado.

"Esse entendimento, ao equiparar o condomínio ao consumidor, privilegia e favorece a busca dos direitos, garantindo a aplicação da inversão do ônus da prova, que é transferido ao fornecedor, que tem maior capacidade técnica e econômica para trazer a verdade dos fatos para o processo judicial. Além disso, aplica-se também a responsabilidade objetiva do fornecedor e os prazos prescricionais e decadenciais para os pedidos de reparação dos danos causados previstos no CDC, que são, em sua maioria, mais benéficos e protetivos do que os do Código Civil", explica Renato Anet, advogado especializado no mercado imobiliário.

Ele lembra que o prazo pelo Código Civil para dar entrada em uma ação de Responsabilidade Civil, por dano moral, é de três anos, enquanto no CDC é de cinco anos.

O advogado Hamilton Quirino, também especialista em direito imobiliário, várias vezes representou condomínios contra construtoras antes do entendimento do STJ:

"Naquele contexto, era preciso produzir provas. Agora seria diferente: com a possibilidade de inverter o ônus da prova, a construtora é que teria de comprovar que o problema que alegávamos não era real."

Selma Cipriano é síndica de um condomínio na Barra da Tijuca que tem nada menos que 12 elevadores. Ela decidiu contratar uma perícia para garantir a segurança dos moradores e se assegurar da qualidade da manutenção depois de ter tido problemas com a assistência técnica que cuidava dos equipamentos desde a construção dos prédios, há 13 anos.

"Houve um problema com o contramarco do elevador, e o espelho e o piso quebraram, sendo que havia gente dentro. Foi um susto danado, e a assistência técnica não queria se responsabilizar, dizia que era um problema de construção, que eles nunca haviam reportado, apesar de terem sido responsáveis pela manutenção desde o início. Por isso, resolvi contratar a perícia, que também foi responsável por conferir o trabalho realizado", conta Selma, que ainda não tinha o benefício do ônus da prova.

Janaína Alvarenga, advogada da Associação de Proteção e Assistência aos Direitos da Cidadania (Apadic), lembra ainda outro tema que é abrangido pelo CDC, a cobrança abusiva:

"Caberia, por exemplo, em caso de alguma cobrança irregular por parte da administradora contratada pelo condomínio, mas nunca entre o condomínio e os moradores, pois neste caso não há relação de consumo."

Danos de construção

Segundo Quirino, na hipótese de o condomínio propor uma ação contra a construtora ou incorporadora, pleiteando correção ou indenização de falhas no imóvel, referentes a estrutura e solidez, mesmo não tendo sido ele o contratante, e sim os moradores, a Justiça o equipara ao consumidor. Isso permite que, no processo, o condomínio exija o ônus da prova, facilitando o andamento da ação. Antes era necessário produzir a prova, o que demanda, muitas vezes, a contratação de peritos, algo complexo e caro — o que pode acabar inviabilizando o processo e, consequentemente, a indenização dos moradores.

Manutenção de elevadores

Na avaliação dos advogados, os elevadores são equipamentos de uso comum, de interesse direto dos moradores. Havendo defeito de fabricação (erro do produto) ou problemas na reforma ou manutenção (erro do serviço), será possível resolver a demanda no âmbito do CDC. Isso é importante, por exemplo, na demonstração dos defeitos, algo difícil de ser feito pelo condomínio, por ser uma questão técnica. Com a inversão do ônus da prova, caberá ao fabricante ou prestador do serviço a realização de teste ou de perícia para garantir a segurança do aparelho.

Serviços públicos

No caso de contratos com empresas de prestação de serviços públicos — como energia elétrica, gás, água e esgoto — ou na aquisição de produtos que gerem conflitos judiciais, o CDC, ressalta Anet, tem sido amplamente aplicado em favor dos condomínios. De acordo com o artigo 22 do Código, “os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos. Tanto no que diz respeito a falhas na prestação do serviço quanto a irregularidades na cobrança.”

Barulho

Quirino defende a aplicação do uso do CDC também em litígios por direito de vizinhança, ou seja, casos em que vários moradores reclamam de barulho, por exemplo, provocado por hospitais, bares ou clubes. Graças ao entendimento do STJ, a prova do volume de som (decibéis), aponta o advogado, deverá ser feita pelo agente causador do barulho, e não pelo condomínio, ainda que este seja o autor da demanda, representando o interesse dos moradores. De forma geral, explica Quirino, existe a responsabilidade objetiva (a culpa é presumida) e a subjetiva (quando a culpa tem de ser provada). No caso de uma construção, a culpa é presumida contra o construtor, pois trata-se de responsabilidade objetiva. Nesse caso, que é muito comum, se o condomínio tem o benefício do CDC, o construtor é que deverá provar que não é sua a culpa por eventual dano na construção. Na questão do barulho, a responsabilidade é subjetiva. Assim, na maioria dos casos, a culpa terá de ser provada. Mas, se o causador do dano for uma indústria ou empresa, o condomínio ou os moradores poderão pleitear a inversão do ônus da prova, dados a dificuldade e o custo de produzir tal prova.

Condomínio e condôminos

Nas desavenças entre os moradores e o condomínio, no entanto, não é possível aplicar o CDC. Isso porque, explica Janaina, nesse caso não há relação de consumo. O condomínio é um rateio de despesas entre os moradores do prédio: se houver divergências, não é o caso de recorrer ao Código.

Cobrança abusiva

Ao questionar a cobrança irregular de uma taxa, um valor abusivo na prestação de serviços ou na tarifa de um contrato, seja por uma assistência técnica, um fornecedor de produto ou mesmo administradora de imóveis, o condomínio pode se valer do CDC, que estabelece, por exemplo, a devolução em dobro para esses casos.

Defeitos

Os prazos para a reclamação de defeitos de produtos e serviços previstos no CDC também se aplicam às demandas dos condomínios. Por exemplo, no caso de defeitos aparentes em bens duráveis — como a compra de brinquedos para playgrounds —, o prazo previsto no Código é de 90 dias. No caso dos chamados vícios ocultos, aqueles que não são perceptíveis de imediato, o prazo começa a contar apenas a partir da identificação do problema.