Síndico morador X Síndico profissional | Principais diferenças

Em função do crescimento das exigências legais, das demandas dos moradores por maior qualidade nos serviços, da transparência e da complexidade do mercado, além da falta de interesse dos moradores em exercer o cargo, o trabalho de síndico profissional cresce vertiginosamente, sobretudo nos grandes centros urbanos.  

O síndico profissional pode ser uma pessoa física (autônomo) ou empresa (pessoa jurídica) normalmente não morador do condomínio. Recebe honorários para exercer o cargo, cujo currículo deve possuir, entre outros conhecimentos, noções de contabilidade, legislação trabalhista, Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho (NRs), aplicações financeiras, normas referentes ao condomínio da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), normas de segurança contra incêndio e patrimonial, trabalho em altura e área confinada.  

Já o síndico morador é, como o próprio nome indica, aquele que mora no condomínio e se dispõe a ser o responsável pela gestão. Normalmente, mas não necessariamente, é o proprietário do imóvel, não sendo exigido um currículo com capacitação profissional específica em administração condominial. Irá receber, dependendo da convenção, isenção da quota condominial e, em alguns casos, serão acrescidos honorários, aprovados em assembleia.

Ambos são escolhidos em assembleia e as responsabilidades, do ponto de vista legal, são as mesmas, tanto para o profissional – também chamado de síndico externo - quanto para o síndico morador, também chamado de orgânico. O síndico, seja morador ou profissional, responde civil e criminalmente por suas ações no condomínio, devendo cumprir todas as exigências legais: trabalhistas, tributárias e de segurança.

Síndico Profissional

Experiência: O conhecimento adquirido pela experiência prática em diversos condomínios e em cursos específicos para gestão condominial permite ao síndico externo antecipar problemas, identificar oportunidades de melhoria e implementar soluções mais eficazes.

Objetividade e Assertividade: Por possuir um conhecimento mais aprofundado em gestão, o síndico externo busca eficiência administrativa, com assertividade na previsão orçamentária, que pode ser demonstrada na prestação de contas - sempre com foco na redução de custos ­- o que traz segurança para os moradores.

Impessoalidade: O fato de o síndico externo não estar envolvido emocionalmente com os moradores e funcionários do condomínio, ou mesmo com os terceirizados, o torna mais objetivo nas soluções de conflitos, o que proporciona mais harmonia entre os moradores e o cumprimento das normas internas (Convenção e Regulamento Interno).

Comprometimento: O síndico profissional deve demonstrar resultado, utilizando ferramentas de gestão profissionais. Vale ressaltar que, para isso, é necessário ter uma capacitação sólida e contínua para dar conta desses desafios.

Controle da atividade: É importante que haja cautela na opção pelo síndico externo, com critérios rígidos nessa escolha no que se refere ao currículo do candidato e sua experiência. É fundamental que ele esteja disponível para as demandas do condomínio e que, caso coloque um preposto, isso esteja previsto na ata da eleição. Os moradores devem acompanhar bem de perto o trabalho do síndico, principalmente os conselheiros, para evitar surpresas desagradáveis pelo excesso de confiança depositada no profissional.

Síndico Morador

Mesmo não sendo exigido um currículo específico para que o síndico morador possa exercer as funções administrativas, independentemente do tamanho do condomínio, ele terá que cumprir todas as exigências legais. É fundamental ter uma boa parceria com a administradora de condomínios, empenhada no cumprimento das normas e leis, que irá supri-lo com o conhecimento necessário para exercer a gestão.

Muitas vezes, mesmo sendo bem-intencionado, a opção escolhida, em alguns casos, não é a mais adequada, o que poderá trazer consequências ruins para o condomínio. A participação ativa do conselho, principalmente do fiscal, também é fundamental.

Deve-se considerar também a dificuldade do síndico morador de ser imparcial em relação a conflitos. Por conhecer os vizinhos e ter mais amizade por um ou outro, suas tomadas de decisão podem ser injustas.

Apesar de não ter a exigência dos próprios condôminos de possuir capacitação específica em administração de condomínios, é cada vez maior o número de síndicos moradores que buscam cursos na área, por conta das expectativas dos moradores e do desejo de valorizar seu patrimônio.

O importante é analisar as particularidades do condomínio para avaliar qual é o mais indicado, o morador ou o profissional.

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Fonte: Profa. Rosely Schwartz – ministra cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional com transmissão ao vivo pela FECAP e 100% online pelo OCONDOMÍNIO. Autora do livro Revolucionando o Condomínio (16 ed – Editora Benvirá) especialista em administração condominial, contabilista, palestrante e consultora. Além de membro do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios) do CRA-SP.