O condomínio pode proibir locações não comerciais das residências?

Locar para o Airbnb é sempre possível?

Com o mundo cada vez mais tecnológico, as pessoas começaram a priorizar a velocidade. Desse modo, no que se refere às locações comerciais, o que antes era feito somente mediante um extenso e prolongado período de conversas e discussões, hoje em dia é feito somente com um clique. Isso porque as novidades que a internet tem proporcionado são enormes, e agora, além de colocar uma simples placa de “aluga-se”, os proprietários têm a possibilidade de locar seus imóveis como se fossem hotéis: por curto período de dias ou semanas, por meio de plataformas digitais, como a Airbnb.

Isso é visto em grande escala atualmente. Dados mostram que, em 2019, 50% dos anfitriões brasileiros utilizaram a renda extra com o Airbnb para manter as suas casas e 22% usaram essa renda para deixar as contas em dia. Assim, segundo a advogada Sabrina Rui, especialista em direito imobiliário, “com esse grande aumento nesse serviço de locação, ocorreram alguns conflitos entre moradores e condomínios que não aceitam esse tipo de prática dentro do prédio”.

Todavia, o condomínio pode mesmo proibir essas locações por plataformas?

Primeiramente, vale destacar que tal atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode o condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período. Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, "o contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”. Ainda destacou ser "elemento inerente à sua configuração" serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

No entanto, a locação poderá ser proibida sim, desde que a convenção de condomínio faça tal proibição. Esse foi o recentíssimo posicionamento adotado pelo STJ, que por maioria de votos, finalmente concluiu um julgamento emblemático sobre o caso que se arrastava há alguns anos.

Assim, apesar de não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial, a Dra. Sabrina Rui explica que, “essa modalidade de locação tem sido encarada como um contrato atípico de hospedagem – distinto tanto da locação por temporada como da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, e para poder ser praticada pelos proprietários, haverá necessidade de ser consultada a convenção do próprio condomínio.”

Portanto, “o mais importante nessa situação, é que os próprios condomínios comecem a debater o tema em suas reuniões para ser estabelecido um consenso, a fim de que, posteriormente, passarem a regular isso”, explica a Dra. e ainda finaliza que “o melhor sempre é discutir o assunto antes mesmo do problema bater à sua porta, para evitar surpresas”.

Autora: Sabrina Marcolli Rui, Advogada em direito tributário e imobiliário