Benfeitorias nas áreas comuns

Como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos?

Se você mora em ou administra um condomínio e já teve que realizar alguma obra sabe o quão estressante esse processo pode ser. Por isso, já sabe que é importante saber como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos.

Fazer uma reforma significa fazer barulho, sujeira, mexer na estrutura da casa, na parte elétrica, na rede de esgotos, gente estranha entrando e saindo do condomínio, obediência às normas técnicas, insatisfação dos condôminos, etc.

Além dessas questões, benfeitorias em áreas comuns necessitam da aprovação dos moradores por meio de assembleia, rateio para execução da obra, cotação e escolha de fornecedores e muitos outros pontos. Como estamos falando de pessoas, é de se esperar que algo assim possa gerar os mais diversos tipos de discussões e desentendimentos. Mas e então, como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos?

Primeiramente, é importante se atentar às regras e normas técnicas quando o assunto é realizar uma obra.

Como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos?

O primeiro ponto de como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos é entender o que a lei diz sobre essas questões. Afinal, as regulamentações oficiais são essenciais para a questão.

De acordo com a norma nº 16.280 da ABNT, toda obra deve ser comunicada ao síndico do condomínio. Além disso, o morador ou proprietário precisa apresentar um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto. Não obstante, é fundamental que o profissional que assinou o ART ou RRT tenha disponibilidade para acompanhar o andamento da obra.

E então cabe ao administrador ou ao síndico verificar se a documentação está correta e os prosseguimentos estão sendo seguidos adequadamente.

Quais são os tipos de obras?

Os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio. Veja mais sobre elas a seguir!

Obras Necessárias: são todas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio, tais como instalação de corrimões em escadas de emergência, consertos na parte elétrica ou hidráulica, desentupimento de fossas e redes de esgotos, reparo e atualização dos interfones, etc.

Obras Úteis: são obras que visam melhorar e facilitar a vida dos moradores e pessoas que frequentam o condomínio, por exemplo, instalar um sistema de segurança, aumentar o espaço no estacionamento ou garagem, instalação de novos geradores e coisas assim.

Obras Voluptuárias: têm como objetivo melhorar a qualidade de vida e oferecer lazer ou aprimorar a estética do condomínio. São exemplos de obras voluptuárias alterações como instalação de uma piscina, troca da aparelhagem dos equipamentos da academia, embelezamento do salão de festas, mudança da cor da fachada por razões estéticas, etc.

Quem decide quando uma obra pode ser feita?

Outra questão é a assembleia. Um condomínio é um espaço dividido por várias pessoas e mesmo que a casa ou apartamento seja de sua propriedade, é importante levar em consideração os outros moradores.

Como já foi dito, obra gera transtorno e isso pode prejudicar a vida das pessoas que moram ao seu redor. Conversar sobre os possíveis passos da obra em uma reunião com os outros condôminos ajuda a evitar problemas no futuro, pois eles estarão cientes dos inconvenientes que a obra pode gerar.

Muito importante também é levar em consideração a empresa que você está contratando para realizar as obras. No ramo da hidráulica e esgotos, por exemplo, empresas como a Protec Pragas oferecem serviços de desentupimento de qualidade e trabalha com idoneidade. Não há nada pior do que receber reclamações devido à má qualidade dos serviços ou mesmo do atendimento. E os funcionários das terceirizadas estarão circulando livremente pelo espaço do condomínio.

Quem paga quando a obra é na área comum?

É importante considerar a questão do rateio. Salvo disposição em contrário da Convenção do condomínio, o rateio das despesas por uma obra será de acordo com a fração ideal de cada unidade, sendo essa fração definida na escritura do imóvel e Convenção Condominial.

Mas vale observar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, artigo 22, parágrafo único, que versa sobre os temas e questões envolvidas nessa área.

Quem decide se as obras serão executadas?

Dependendo do tipo de obra, quem decide se ela será executada ou não são os próprios moradores mediante votação em assembleia.

Quando trata-se de obras necessárias, nem sempre a ordem de serviço precisa passar pela assembleia dos moradores, a menos que o valor da obra seja muito alto. Nesse caso, é necessário 50% mais 1 dos votos.

Se estivermos falando de obras úteis, se faz necessário votação e para ser aprovado, 50% mais 1 votos precisam concordar com a obra.

Já no caso de obras voluptuárias, ela só será aprovada se 2/3 (dois terços) dos condôminos concordarem com a execução da mesma.

Agora que você já sabe como quais são os tipos de obras, como funciona as assembleias, votações e rateio, basta relembrar que um dos principais fatores para lidar com obras e evitar conflito é o bom senso e a empatia. Sendo você morador ou síndico, deixe claro as necessidades da obra e leve em consideração a opinião de todas as partes envolvidas. Diplomacia é sempre a melhor solução. Esse é o segredo de como lidar com obras em condomínios e evitar conflitos.