Como tornar a multa um instrumento eficiente?

A aplicação da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Civil

Previstas nos Arts. 1336 e 1337 do Código Civil, as multas são instrumentos legais utilizados para penalizar o desrespeito às regras em condomínios. Entenda o processo para aplicação, os requisitos legais, os valores e a forma de aplicação das multas condominiais.

A aplicação da multa deve estar prevista em convenção ou regimento interno para ter validade?
A aplicação da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Civil, deve constar na convenção e pode ser inserida ainda no regimento interno. O Código Civil dá o direito de o condomínio multar, a convenção aceita e institui a regularização. Os valores e a forma de cobrança são decididos em assembleia, por dois terços dos condôminos, e o resultado vai para o regimento interno.

Quando o síndico pode aplicar a multa?
A motivação para a aplicação da multa varia em cada condomínio, mas está sempre relacionada ao desrespeito às regras. A multa deve ser disciplinada pela convenção e/ou regimento, nos quais o síndico deve se basear para aplicar a penalidade. É comum que haja uma gradação que segue: advertência verbal, depois escrita e somente depois a aplicação da multa. Algumas convenções suprimem algumas das etapas. Por exemplo, determinam advertência verbal e multa ou ainda advertência escrita e então a punição financeira. Portanto, tanto o síndico como os condôminos devem utilizar a convenção ou regimento para regularem essa questão em especial.

É necessário comprovar a infração?
É importante que o síndico tenha provas materiais da infração, tais como: fotos, áudios, vídeos, relatos por escrito no livro de registro, testemunhas, dentre outras.
As imagens e áudios captados devem ser utilizados de forma não invasiva e endereçadas justamente com a advertência ou multa somente ao seu destinatário e não divulgadas aos demais condôminos. A finalidade única deve ser a de constituir prova e não ser um sinal da presença da administração na vida dos condôminos ou forma de punição através de exibição pública.

O que são advertências? É necessário mandar uma advertência formal antes da multa?
Advertências são instrumentos de manutenção da ordem nos condomínios e tem por finalidade a admoestação do condômino que venha a praticar qualquer ação contrária à convenção e regimento interno, bem como à lei, à moral e aos bons costumes, antes da aplicação da multa.

Para a boa convivência da coletividade de moradores é recomendado, antes de aplicar uma multa, ter um diálogo amigável com os condôminos que infringem as regras internas do condomínio e a advertência pode operar-se de forma verbal – tratando-se de infração leve –, com o alerta de que a repetição da mesma conduta poderá originar a aplicação de multa. Deve-se consultar e respeitar o regimento interno e/ou a convenção condominial, ou seja, se houver disposição expressa de advertir por escrito, por exemplo, antes de aplicar a multa, o síndico deve seguir essa determinação, objetivando tratamento idêntico para todos os condôminos.

Quando a advertência não funciona, como o síndico deve proceder?
Na hipótese da conversa não ser suficiente e, a partir da constatação de que deve ser aplicada determinada multa, faz-se necessário o envio de uma notificação. A notificação é um comunicado oficial de que o condômino foi multado por descumprir uma regra do regimento interno ou da convenção. As notificações devem ser enviadas por escrito e devem contar com a confirmação de recebimento do morador infrator.

E se o infrator se negar a assinar ou receber a notificação, o que fazer?
Se o condômino se recusar a receber ou assinar a notificação acaba fazendo o processo se arrastar e termina por desmoralizar e inibir a multa, fracassando a punição. Nesses casos o síndico poderá fazer a entrega na presença de duas testemunhas, do subsíndico, de membro do conselho fiscal ou de funcionário do condomínio.

Deve ser concedido ao morador o direito de defesa? De que forma?
O envio da notificação é importante porque no documento deverão ser lançadas com objetividade e clareza a data e os fatos que fundamentam a advertência, bem como as regras que foram infringidas e a multa a ser cobrada na taxa do mês seguinte. Essa ação possibilita que condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembleia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção.

Qual o valor das multas, como se chega a um valor?
Os valores das multas devem ser definidos em assembleia e explicitados na convenção ou regulamento interno e ao síndico cabe apenas o papel de executar. O valor máximo da multa deve seguir as determinações do Artigo 1336 do Código Civil: multas regimentais e convencionais não podem ser superiores a cinco vezes o valor atribuído à taxa condominial, conforme a gravidade das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

O Código Civil também determina a multa para casos qualificados como comportamento antissocial. O parágrafo único do artigo 1337 prevê que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao condomínio? Quais os cuidados que os síndicos devem ter?
É importante que o síndico tenha certeza ao advertir ou multar o morador infrator. Provas materiais como fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de ocorrências ajudam a garantir a segurança do síndico e do condomínio, pois a aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao condomínio. Tudo dependerá do grau de publicidade dado ao assunto, de injustiça causada e do eventual constrangimento. Por isso, recomenda-se que o síndico tenha alguma evidência concreta da infração para confirmar a aplicação da multa, comprovar a infração e também, inclusive, para possibilitar a defesa do infrator.

No caso de multas aplicadas em razão de atos praticados por filhos e dependentes de condôminos, de quem é a responsabilidade?
Tratando-se de atos praticados por descendentes ou pessoas que mantenham qualquer relação de guarda e dependência para com o proprietário da unidade, assim como empregados deste ou no exercício da função deve-se obedecer ao estatuto no art. 932 do Código Civil, restando a responsabilidade para o proprietário da unidade. Fontes: Advogados Zulmar Koerich Jr, Rogério Manoel Pedro, Diogo Kamers.