Após um ano, novo CPC ajuda a reduzir inadimplência

Cobrança ficou mais ágil e menos onerosa

Em março do ano passado, a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil trouxe um novo alento aos condomínios, numa das questões que mais preocupa síndicos e moradores: a inadimplência, já que o não recolhimento da taxa de condomínio afeta diretamente a receita disponível, com o ônus recaindo sobre os bons pagadores.

O principal avanço foi o de tornar a taxa um título executivo extrajudicial, agilizando o processo de cobrança da dívida, que anteriormente se arrastava via de regra por vários anos.

Passado pouco mais de um ano, o presidente do Sindicato dos Condomínios de Edifícios da Grande Florianópolis (Sindiconde), Alfred Heilmann, informa que não existe ainda estudo sobre a evolução da taxa de inadimplência após o novo CPC. Mas garante que o impacto foi grande.

Para exemplificar cita o caso do Ceisa Center, um dos principais condomínios comerciais de Florianópolis, do qual é síndico há 38 anos: a inadimplência nesse período caiu de 5% para aproximadamente 2%. “Melhorou muito”, resume. “A cobrança se tornou mais efetiva, mais rápida e menos onerosa”.

De acordo com Heilmann, era comum inadimplentes utilizarem toda a gama de recursos prevista na legislação para postergar o pagamento, uma prática que já não é mais possível. Agora, após ser citado, o condômino inadimplente tem prazo de até três dias para quitar a integralidade do débito, sob pena da penhora de seu bem.

Sem postergações

O advogado e especialista em condomínios Alberto Calgaro, acredita que a maior parte dos moradores desconhece as novas regras. No entanto, a simples citação judicial para efetuar o pagamento em até 72 horas já tem peso suficiente para levar o inadimplente a buscar um acordo. “É raro a execução chegar até a penhora do bem”.

Quando havia formas de postergar o pagamento, a taxa de condomínio era a primeira a não ser paga quando aparecia uma dificuldade financeira.

O morador comparava a taxa de juros por atraso, de 1% ao mês, com a exigida em financiamentos de veículos ou no cartão de crédito, por exemplo. “A última conta paga era a do condomínio, em prejuízo de todos os moradores”, observa Calgaro, que vê nas alterações do CPC um caráter “moralizante”.

A advogada Dirlei Magro, sócia-proprietária de uma administradora de Condomínios, afirma que ainda não deu para sentir uma diferença na taxa de inadimplência.

“Nosso país passa por um período de instabilidade, então não é apenas o novo código que determina o aumento ou redução da inadimplência”, ressalta. “De forma geral vimos crescer a inadimplência em condomínios de praia e condomínios de lazer e não em moradia da família”.

Apesar de não trabalhar diretamente com cobranças e execuções judiciais, Dirlei aponta um problema no CPC que preocupa os condomínios. “A partir do momento em que entramos com a execução, determinamos uma dívida de um certo período.

Não é possível, posteriormente, incluir outros débitos, como garantido num processo de conhecimento”, observa. Por esse motivo, esse tipo de execução produz efeitos melhores para dívidas maiores, não sendo tão interessante para aquele devedor de um ou dois meses, que atrasa de forma intercalada.

“Não podemos esquecer que o melhor caminho ainda é tentar resolver o débito antes da execução com um bom acordo”, lembra Dirlei.
Como era

- O processo de cobrança de taxas de condomínio em atraso era iniciado e era marcada uma audiência. Citado, o devedor apresentava sua defesa gratuitamente em audiência. Após avaliação do caso, o juiz emitia a sentença. Somente depois de todos os recursos e transitada em julgado a sentença é que começava a fase de execução e penhora do imóvel.
Como ficou

- Não há mais necessidade de um processo de cobrança (Processo de Conhecimento) de taxas de condomínio em atraso. O não pagamento da taxa de condomínio permite a execução direta do valor. Nesse procedimento o condômino será citado para pagar o débito em 3 (três) dias sob pena de penhora de bens para quitação da dívida. E isso inclui o apartamento devedor, mesmo que seja único bem de família.