Novo Código de Processo Civil completa um ano e ajuda condomínios

Número de condôminos inadimplentes tem diminuído

Atrasar a taxa de condomínio em troca do pagamento de outras contas não é um bom negócio. Em abril, o novo Código de Processo Civil completa um ano sem facilitar a vida dos devedores. Quem fica inadimplente com a cota condominial tem apenas três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome negativado, conta bancária bloqueada e até ver o próprio imóvel ir à penhora. A observação é do advogado especialista em Direito do Consumidor e consultor da empresa GC-5 Soluções Corporativas, Jorge Passarelli.

Mas as mudanças trouxeram benefícios para os condomínios. Somente na cidade de São Paulo, de acordo com o Tribunal de Justiça do Estado, nos últimos 12 meses, de fevereiro de 2016 a janeiro de 2017, foram protocoladas 5.063 ações por falta de pagamento, uma queda de 47,9% na comparação com o período anterior — fevereiro de 2015 a janeiro de 2016 —, quando foram registradas 9.709 ações.

Conforme Passarelli, antes as cobranças de débitos com o condomínio eram distribuídas por procedimento sumário. Isso porque para exigir o pagamento devido era necessário discutir sua legitimidade, fazendo com que a ação percorresse longo caminho até que o devedor fosse condenado.

“Com o novo Código de Processo Civil há procedimento muito mais rígido e ágil, já que, no caso de persistência da inadimplência da taxa condominial pelo condômino e havendo prova documental dessa dívida, que pode ser o próprio boleto não pago, tornou-se possível acionar diretamente o devedor por meio de ação denominada execução, permitindo maior celeridade ao procedimento”, explica ele.

Assim, as cotas de condomínio em atraso que são cobradas judicialmente passam a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que garante a existência do crédito a ser recebido. “Com a nova lei, o devedor só tem uma alternativa: com o atraso a partir de um mês, ele só pode fazer o pagamento parcelado em seis vezes. O condômino inadimplente também está sujeito a algumas penalidades, como o protesto dos boletos vencidos, a posterior inscrição do nome do devedor nos cadastros restritivos de crédito (como o Serasa) e a indisponibilidade do bem no cartório. Além delas, ele ainda fica impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais”, explica o advogado.

Especialistas acreditam que número deverá cair em breve

No Rio, o número de ações ainda está alto, mas especialistas acreditam que vão cair gradativamente. De acordo com dados do Tribunal de Contas do Rio de Janeiro (TJ-RJ), em 2015, foram 11.976 ações de despesas condominiais e direitos e deveres dos condôminos. Já em 2016, o número saltou para 13.795. Este ano, até março, são 2.861.

O advogado especializado em Direito Imobiliário, Sergio Sender, ressalta que as ações estão em um ritmo mais calmo. “Não está havendo um aumento significativo, mesmo que se pense que em janeiro o Tribunal só abriu no dia 23 e fevereiro é um mês muito curto. Me parece que os condôminos vêm se esforçando para honrar seus compromissos e não serem executados. O inadimplente passou a ter mais respeito por essa despesa”, diz.

Sender informa ainda que os síndicos já podem cobrar as cotas que vão vencendo durante a ação. “Se estou cobrando os meses de janeiro, fevereiro e março, por exemplo, e o condômino deixou de pagar também abril e maio, é possível incluir no mesmo processo. Trata-se da teoria da economia processual”, esclarece o especialista.

O advogado André Luiz Junqueira, também especializado em Direito Imobiliário, lembra que em 2016 houve redução grande na inadimplência dos condomínios que assessora. “O motivo é o ‘choque de realidade’ do que é dever do condomínio hoje no Brasil. Com o novo Código de Processo Civil, o choque existe quando o devedor não é mais notificado para comparecer a uma audiência meses à frente.

Agora, com o novo processo de execução, ele é citado para pagar o debito em três dias, sob pena de penhora do imóvel. Além disso, muitos clientes têm alterado suas convenções para prever juros entre 5 e 10% por mês de atraso, o que torna a dívida condominial muito cara. Adicionado ao fato que o debito condominial pode fazer o condômino perder seu imóvel, mesmo que seja seu bem único e de família, a pessoa que deve condomínio precisa priorizar o pagamento”, orienta.

Ele destaca que esses fatores contribuíram para essa redução. Mas, infelizmente, os devedores que permanecem são aqueles que realmente não têm condições de arcar com os débitos.

O advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros) reforça que o novo código passou a dar maior celeridade na medida em que não há necessidade de esperar toda a fase de conhecimento, que levava de um a dois anos.

“Mas a multa de 2% e juros de mora simples de 1% ao mês ainda é muito baixa, fazendo com que o condômino opte em pagar outras contas com juros mais elevados. Talvez a queda de ações tenha como fundamento o elevado gasto para que os condomínios tenham acesso à justiça”, analisa.