Inadimplência em condomínios: como cobrar com segurança (e sem virar manchete policial)

Um caso de ameaça a síndico em Campo Grande reacende o alerta: cobranças de inadimplentes precisam ser organizadas, jurídicas e seguras para evitar conflitos graves

POR PAULO ROBERTO CESARO

Na noite de 19 de abril, o site Midiamax contou a história de um síndico de Campo Grande (MS) que ouviu do morador inadimplente a ameaça: “Terça‑feira estarei aí. Eu não ameaço. Se for necessário, eu faço.” O boletim de ocorrência foi lavrado na hora, pois não era a primeira intimidação sofrida por síndicos do condomínio. A matéria não foi clara quanto ao teor da cobrança ou ao que este morador se propôs a fazer. Porém, serve como um aviso.

O episódio reforça um ponto que todo gestor condominial conhece, mas nem sempre formaliza: cobrança de cotas atrasadas precisa ter método, roteiro e blindagem jurídica. Abaixo vão passos práticos para que a inadimplência não vire pesadelo – nem manchete.

1.Estabeleça regras de cobrança aprovadas em assembleia

• Crie um regulamento interno de cobrança:
• Quantas parcelas vencidas disparam o processo?
• Qual o calendário de notificações (1ª carta, 2ª carta, protesto, ação judicial)?
• Usar índice de juros e multa previstos em sua Convenção?
• Publique essas regras no mural, no app do condomínio e no site da administradora. Transparência diminui a sensação de “perseguição” e sustenta eventuais litígios.

2. Terceirize a função da cobrança

• Delegue a emissão de cartas, protestos e processos
• Administradora – boa para rotinas padronizadas e pequenos valores;
• Escritório de advocacia especializado – essencial em débitos altos ou reincidentes.
• Isso profissionaliza o tom da conversa e tira o síndico do front. Quem cobra é a instituição, não a pessoa física.

3. Use canais oficiais e deixe rastro documental

• Notifique sempre por e‑mail registrado, carta com AR ou protocolo digital do app.
• Evite “só passar ali pra conversar”. Se o encontro presencial for inevitável, registre áudio ou leve uma testemunha do conselho. O objetivo é despersonificar a cobrança e preservar a segurança de todos.

4. Mantenha postura preventiva

• Comunicação positiva: antes do vencimento, envie lembretes amistosos.
• Renegociação rápida: ofereça parcelamentos e acordos extrajudiciais – muitas vezes o morador quer pagar, mas precisa de fôlego. Lembre-se, crie a régua de cobrança e passe as regras por uma assembleia.
• Indicadores à vista: mostre mensalmente o índice de adimplência nas pastas e assembleias; números claros motivam a coletividade.
  Em caso de ameaça, converse com seu advogado e tome as medidas cabível para o seu caso.

Por que tudo isso importa?

A inadimplência é um problema financeiro, mas pode escalar para conflitos pessoais graves. Com um protocolo claro, o síndico protege o caixa do condomínio, protege‑se fisicamente e ainda afasta alegações de diferença de tratamento.

Cobrança é gestão.