Como evitar que a opção pelo síndico profissional se transforme em pesadelo para os moradores

Motivada pelo aumento das solicitações que tenho recebido nos últimos tempos de como destituir síndicos profissionais, que não estão sendo nada profissionais por não entregarem o trabalho esperado pelos condôminos, é que resolvi escrever esse texto, para orientar os condôminos no momento da eleição, que ocorre normalmente a cada dois anos.

Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo, assim, muitas oportunidades para os síndicos profissionais. Uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem seus patrimônios valorizados, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, sendo um campo de trabalho para muitos profissionais.

Infelizmente, esta opção está sendo utilizada, em alguns casos, por pessoas não bem intencionadas, que visam apenas ao lucro, incentivadas por cursos de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”. Fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. Essas pessoas estão comprometendo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição.

Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebendo ações estranhas que o síndico profissional tem adotado como: contratação de empresa terceirizada, sem a aprovação, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; as manutenções são realizadas com valores acima do mercado e, mesmo as com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia.

Outra questão que traz bastante reclamação é o fato de o síndico eleito, que é síndico de muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer, enviando em alguns casos um “preposto”, que é totalmente desconhecido dos condôminos, sendo, na maioria das vezes, menos preparado que o síndico profissional eleito. Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não são informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto.

Uma das consequências para esse desapontamento pode ser a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos.

Para evitar arrependimento, é necessário buscar conhecer o candidato a síndico profissional. Além de apresentar certificado de cursos específicos de sindicatura, é necessário mostrar e comprovar trabalhos feitos, que pode ser no seu próprio condomínio. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos do antes e do depois que ele assumiu a gestão do condomínio verificado.

Deve-se dar atenção também às licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos, bem como às contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com algum membro do conselho ou subsíndico. Verificar, ainda, quantas vezes na semana o síndico visita o condomínio, quantas horas ele permanece, quantas vezes ele se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às demandas dos moradores. Ele deve demonstrar seu comprometimento, principalmente em assembleias organizadas, em que demonstra os resultados, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos.

Além do currículo, é recomendado que seja feito um levantamento cadastral completo do candidato, em todos os órgãos nas esferas federal, estadual, municipal e também em cartórios de protesto, tribunais de justiça, Reclame Aqui e Procon.

Quando o candidato a síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que deverão incluir as já mencionadas no texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso.

Hoje, ter uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e sobretudo capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores. Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência. Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela eventual falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas.

Neste cenário, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional capacitado, ético e integro é uma opção legítima que traz tranquilidade a todos os condôminos. Contudo, é preciso identificá-lo para evitar um pesadelo.

Profa. Rosely Schwartz -Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato de transmissão ao vivo e dos Cursos 100%  online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP).