Cobrança da nota condominial: mudanças no novo código de processo civil

Novo código de processo civil gera preocupação, excitação e esperança

Com a recém chegada do novo Código de Processo Civil percebemos um misto de preocupação, excitação e esperança. Esses sentimentos povoaram e ainda povoam as mentes dos operadores de direito, bem como a sociedade em geral.

Propagado aos quatro cantos, o NCPC veio com a promessa de dar mais efetividade aos processos, contribuindo para um ritmo mais célere e, portanto, mais justo.

Essa bandeira foi comemorada, principalmente, entre os não-operadores do direito que, pela distância dos meandros da nova lei, sentiram de forma mais contundente esse horizonte prometido.

De fato, apesar de algumas críticas, o atual diploma traz mudanças bem interessantes e pacifica outras que, na prática, já vinham sendo implementadas pela nossa jurisprudência e altamente comentada pela doutrina.

Entre essas novidades recebemos uma que tem movimentado o ramo do direito imobiliário, notadamente àquele ligado aos condomínios residenciais ou não.

Pela regra do artigo 784, VIII do NCPC, “o crédito documental comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, como, por exemplo, taxas e despesas de condomínio” passar a ser título executivo extrajudicial;

Antes, no código antigo, as cotas condominiais eram feitas por meio de ações de cobrança pelo rito sumário, ritmo processual mais célere naquele ordenamento, mas, ainda assim, um procedimento moroso e desgastante para o condomínio, devido à série de recursos e defesas disponíveis ao condômino inadimplente, muitas vezes, utilizados tão-somente com fito procrastinatório.

As etapas, antes prescritas, eram demasiadamente longas, que, por si só, propiciavam ao devedor um longo tempo de inadimplência, prejudicando sobremaneira o condomínio.

No modelo atual, a cota condominial ganha status de um título mais eficaz, abreviando as fases que outrora eram impostas até a efetiva cobrança do débito.

Atualmente, por exemplo, não é necessário que o processo passe pela fase de conhecimento, cujo objetivo é proporcionar ao julgador elementos convincentes para o julgamento, que acabavam beneficiando o condômino-devedor em detrimento do condomínio-credor.

A regra vigente já parte do princípio que o débito e certo, líquido e exigível, obrigando ao juiz determinar o pagamento imediato, sob pena das contrições legais, incluindo a penhora de bens. Essa executividade atribuída ao título (cota condominial) advém do fato de previsão estar determinada na convenção condominial e o seu valor aprovado em Assembleia ordinária ou Extraordinária.

Assim, não há mais porque discutir sobre a efetividade da cobrança, uma vez que os atores já estão convictos de seus deveres e obrigações, de acordo com o dispositivo 1.336 do Código Civil, in verbis: “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” .

Decerto, a principal e significativa mudança da nova lei vem com a considerável diminuição no tempo de cobrança da dívida.

Com efeito, o novo procedimento tenta reparar uma ruptura social, considerando que o rateio de cotas de despesas é um dos maiores, senão o maior, motivo de constituição de um condomínio.

Essa solidariedade estabelecida entre os proprietários, ou por subrogação aos locatários, mantém sua razão de ser, unindo conjuntamente esforços para a manutenção da infraestrutura condominial.

No entanto, a reposta se essa celeridade procedimental se efetivará na prática, somente as demandas do dia a dia poderão dizer. Além de termos que superar a notória morosidade da justiça é preciso que outros regramentos que impõem o novo diploma sejam aplicados em conjunto, evitando, assim, que os advogados continuem lançando mão de recursos procrastinatórios que desvirtuam o principio da lei.

Mais do que uma mudança de regras é preciso que a sociedade como num todo se recicle quanto aos seus conceitos, evitando a judicialização dos litígios e procurando sempre a conciliação dos problemas, conscientizando-se que a sua transgressão certamente causará um dano, muitas vezes irreversíveis ao outro.