Nova lei das assembleias virtuais: benefícios e desafios

No dia 9 de março foi sancionada, pelo governo federal, a Lei nº 14.309/2022 que regulamenta a utilização de assembleias virtuais em condomínios, formato que já era uma tendência, mas que passou a ser praticada na pandemia. Se por um lado o formato por meio virtual trouxe segurança aos participantes pela não contaminação, por outro, trouxe vários questionamentos quanto à validade de suas deliberações e até o registro em cartório.

De acordo com o texto sancionado, as assembleias virtuais vão garantir os mesmos direitos de voz, debate e de voto das assembleias presenciais. Vale ressaltar que só serão possíveis de ocorrer caso a convenção do condomínio não seja expressamente contrária a sua prática. Raramente as convenções são explícitas em relação à proibição, uma vez que a maioria delas é  mais antiga, quando nem se previa a utilização da internet.

É importante que o síndico se certifique de que todas as regras determinadas pela convenção  sejam cumpridas, tais como: assegurar que todos os condôminos sejam convocados com os devidos prazos, com a pauta da reunião previamente estabelecida, e os quóruns necessários, bem como todas as orientações sobre a plataforma que será utilizada, de como acessar,  o sistema de votação e a sua segurança antifraude, com a possibilidade de futura auditoria, se necessária, além do registro em cartório da ata da assembleia e sua posterior distribuição.

Benefícios para o gestor

Com a nova Lei, a participação dos condôminos nos processos decisórios deve aumentar, dado que eles poderão participar de qualquer lugar do planeta, o que permitirá ao gestor dividir mais as responsabilidades, tirando o excesso de peso das tomadas de decisão. Isso trará mais tranquilidade ao gestor e satisfação aos moradores, que terão as deliberações das assembleias mais representativas para a maioria.  

Uma novidade que a Lei traz e que facilitará a gestão é que as normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no Regulamento Interno e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia especialmente convocada para esse fim.  

A lei também prevê assembleias híbridas, permitindo que pessoas que não tenham facilidade com a informática, ou acesso à internet, possam participar.

Nos assuntos que exigiam quórum especial, ou qualificado, havia uma dificuldade muito grande de o síndico conseguir aprová-los, como por exemplo, a mudança da convenção, cuja aprovação necessária é de 2/3 dos votos dos condôminos.  Por conseguinte, a inovação mais significativa refere-se às deliberações que exigem quórum especial previstos em lei ou em convenção, que, agora, será possível a assembleia, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que atenda cumulativamente a algumas exigências previstas no próprio artigo, como definição da data e da hora da sessão em seguimento,  que, para a sua conclusão, não ultrapasse  60 dias, e que os votos consignados na primeira sessão fiquem registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para a sua confirmação.

Desafios e a importância da administradora

Nesse panorama, para que as assembleias sejam produtivas e consigam obter os objetivos pretendidos, o síndico e a administradora terão que se planejar, se organizar mais para as assembleias híbridas ou 100% virtuais, com materiais de apresentação, como relatórios, que serão postados com antecedência na plataforma que será utilizada na reunião ou no site da administradora, e slides em Power Point que serão apresentados no dia da reunião.

Cresce a cada dia a importância de o síndico ter como parceira uma empresa administradora de condomínios qualificada, capacitada e comprometida em atender a todas as exigências legais, que aumentam a cada dia. Para isso, o síndico não deve buscar apenas o menor custo para os serviços oferecidos pelas administradoras, mas comparar empresas com o mesmo nível de qualidade para os serviços oferecidos.