Na hora de renovar o aluguel, negociar é preciso

A negociação tem se mostrado a melhor solução para inquilinos e proprietários

Quem tem o contrato de aluguel com a vigência chegando ao fim neste mês pode desocupar o imóvel sem pagar multa, mas também está sujeito a ser convidado a desocupá-lo a pedido do proprietário. Se há interesse das partes na renovação do contrato, é hora de fazer as contas e negociar um valor, considerando os índices de reajuste e as dificuldades da economia em geral.

O proprietário deve ficar atento aos indicadores do Rio de Janeiro, como as altas taxas de unidades desocupadas e de desemprego. Um levantamento feito pela Sergio Castro Imóveis, em março, apontou que cerca de 20% das unidades residenciais da cidade estão desocupadas. Por outro lado, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad Contínua) do IBGE mostrou que 17,4% da população fluminense estava desempregada em 2020, o quarto pior desempenho do país.

— Muitos proprietários dependem da renda do aluguel para viver e não teriam como arcar com as despesas fixas do imóvel desocupado, como condomínio e IPTU — ressalta Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.

Além dos gastos mensuráveis com a mudança, Schneider diz que é preciso considerar também os custos subjetivos. O inquilino deve colocar na ponta do lápis os gastos que teria com a procura de um novo imóvel e a mudança de vida em si, além dos muitos detalhes para tornar a casa funcional, como instalação de cortinas, varal, aparelhos de ar-condicionado e outros.

— Não há dúvida de que o melhor caminho para os dois lados é a negociação que permita a continuidade do contrato — afirma.

Reajuste inviável

Para os inquilinos, a maior motivação para buscar um acordo é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), comumente usado para corrigir o valor dos aluguéis em todo o país. Em abril, o acumulado dos últimos 12 meses ultrapassou a casa dos 32%, um percentual inviável para a maioria dos locatários. Essa taxa é a maior observada desde maio de 2003, quando atingiu 31,53%. Portanto, é preciso negociar, sim.

— Para os locatários que estão pagando pelo aluguel o valor de mercado, a correção pelo IGP-M pode inviabilizar a manutenção do contrato. É preciso conversar, pois o inquilino fica nas mãos do proprietário e vice-versa — avalia Claudio André Castro, diretor da Sergio Castro Imóveis.

Para ele, um entendimento entre as partes, considerando um valor que seja justo e que leve em conta a situação financeira dos inquilinos e dos próprios proprietários, muitos deles dependentes da renda dos aluguéis, é a melhor saída. Claudio Castro sugere que o cálculo do índice do reajuste seja uma média entre o IGP-M e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que ficou em 6% no acumulado de abril de 2020 a março de 2021.

A taxa de vacância também deve ser motivo de atenção por parte dos proprietários. Quando há muitas unidades vagas, ele corre o risco de não conseguir alugar o imóvel num prazo razoável e terá que arcar com os custos fixos da manutenção. O gerente de imóveis da APSA, Jean Carvalho, acha que vale a pena negociar para manter um bom inquilino.

— O locador pode perder um locatário que conserva bem o imóvel, que não atrasa o pagamento e que não gera problemas no condomínio — pondera, acrescentando que vale a pena optar por outra moradia se o inquilino encontrar um novo imóvel em condições similares, por um valor mais baixo.

Estudo compara valor do metro quadrado

Variação do preço para locação na cidade, no início do ano, foi superior à inflação

Zona Norte tem a maior retração de preço para locaçãoZona Norte tem a maior retração de preço para locação Foto: iStockphoto O relatório mensal do Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio (Cepai) sobre indicadores de imóveis residenciais mostra que, no acumulado de 12 meses fechado em abril, o preço do metro quadrado para locação residencial na cidade do Rio de Janeiro subiu mais de 7%.
Na Zona Norte, o metro quadrado teve a maior retração de preço para locação residencial (- 0,98%) e, em menor proporção, a Zona Central (- 0,04%). As demais regiões apresentaram alta de preço: Zona Oeste (5,35%), Zona Sul (0,76%) e Barra e Adjacências (0,74%).

O coordenador do Cepai, Maurício Eiras, destaca que o mercado de aluguel residencial foi muito afetado no começo da pandemia, mas logo voltou a dar sinais de recuperação. Nestes primeiros meses de 2021, informa ele, a variação de preço do metro quadrado para locação na cidade foi superior à inflação.

— Isso, sem dúvida, gera oportunidades e retorno financeiro para quem tem um imóvel disponível e ainda estimula o desenvolvimento do mercado imobiliário como um todo — avalia.

O mercado considera que o valor do aluguel deve ficar entre 0,35% e 1% do valor do imóvel. Portanto, a locação de um apartamento de R$ 200 mil, por exemplo, deve ficar entre R$ 700 e R$ 2 mil mensais.

Mas Claudio Castro argumenta que, quando o aluguel está com valor muito defasado, faz sentido tentar aplicar o IGP-M cheio para corrigir distorções. Ele relata um caso ocorrido no bairro de Bonsucesso, cujo valor de mercado do imóvel sugeria um aluguel de R$ 1,2 mil mensais, e os inquilinos pagavam apenas R$ 500.

— Nesse caso, aplicamos o reajuste previsto pelo IGP-M, pois o valor do aluguel estava muito defasado. Os inquilinos reclamaram, mas acabaram entendendo e aceitaram permanecer no apartamento.