Mediação e arbitragem

Em Londrina, curso discute mediação e arbitragem de conflitos em condomínios

Muitos problemas não precisam ser levados ao poder judiciário e demorar cinco ou seis anos para serem resolvidos, diz advogado
Administrar conflitos é uma das principais demandas na vida dos síndicos. Saber tomar as decisões mais acertadas nestes momentos é fundamental para que tudo transcorra com tranquilidade nos condomínios. “Muitos conflitos e problemas não precisam ser levados ao poder judiciário e demorar cinco ou seis anos para serem resolvidos. A solução pode vir de forma mais rápida e simples por mediação ou arbitragem”, explica Ricardo O. Carvalho, que ministrou em Londrina no último dia 6 o curso Mediação e Arbitragem nos Conflitos Condominiais, promovido pelo Secovi Regional Norte, por meio da Universidade Livre do Mercado Imobiliário e Condominial (Unihab).

Segundo o advogado, que atua há 22 anos nas áreas do direito condominial e direito imobiliário, os conflitos mais comuns em condomínios envolvem questões de garagens, barulho, criação de animais, inadimplência das cotas e taxas condominiais, cigarro, uso de áreas comuns, entre outros. Ele explica que o próprio síndico pode ser a “mola propulsora” da mediação. “Há síndicos que já têm o dom de mediar, mas os que não têm podem buscar cursos para isso”, observa. “Hoje, notamos que os síndicos estão mais dispostos a irem para sessões de mediação e conciliação. Desta forma, as pessoas expõem os problemas e tentam resolver fora do âmbito judiciário”, destaca.

A seguir, alguns tópicos do conteúdo do curso:

Arbitragem

É uma forma de solução de conflitos em que as partes, por livre e espontânea vontade, elegem um terceiro, o árbitro ou o Tribunal Arbitral, para que este resolva a controvérsia. A arbitragem é regulamentada pela Lei n. 9307/96 e a sentença arbitral terá a mesma força de título executivo judicial, contra a qual não caberá qualquer recurso, exceto embargos de declaração. É, o árbitro, juiz de fato e de direito, especializado no assunto em conflito, exercendo seu trabalho com imparcialidade e confidencialidade.

Transação e conciliação

A transação e a conciliação são as formas de solução de conflitos mais utilizadas, tendo em vista que as partes chegam ao fim do litígio de forma consensual.

A transação, dentro do Código Civil, se refere aos contratos em espécie, com a finalidade de por fim às demandas obrigacionais, devendo ser na forma escrita e pública, e as partes aqui são denominadas como transigentes ou transatores.

Em síntese, a conciliação é uma forma de solução de conflitos em que as partes, através da ação de um terceiro, o conciliador, chegam a um acordo, solucionando a controvérsia. Nesse caso, o conciliador terá a função de orientá-las e ajudá-las, fazendo sugestões de acordo que melhor atendam aos interesses dos dois lados em conflito.

Mediação

Foi criada pela Lei n. 13.140, de 26 de junho de 2015, que dispõe sobre a mediação como meio de solução de controvérsias entre particulares e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública, cujo mecanismo pode ser extrajudicial ou judicial.

Um tanto quanto semelhante à arbitragem, a mediação é uma forma de solução de conflitos em que um terceiro neutro e imparcial auxilia as partes a conversar, refletir, entender o conflito e buscar, por elas próprias, a solução. Nesse caso, as próprias partes é que tomam a decisão, agindo o mediador como um facilitador.

Câmaras de mediação e arbitragem

São destinadas a administrar e monitorar os procedimentos da mediação e o arbitral, garantindo que todas as suas fases e prazos sejam cumpridos rigorosamente de acordo com os respectivos regramentos.

A mediação distingue-se da arbitragem por ser um procedimento mediante o qual as partes em conflito, com auxilio de um terceiro, buscam alcançar um acordo; pode anteceder a arbitragem e, na hipótese de acordo, torna-a desnecessária.

Para utilizar essa alternativa de resolução de conflitos, as partes devem firmar uma convenção de arbitragem, esteja prevista na convenção condominial, ou se não estiver poderá ser feita de maneira isolada através do compromisso arbitral, que é firmado quando surge a controvérsia.

Papel do síndico

O Código Civil não atribui ao síndico o dever de estabelecer a moral do edifício segundo seus valores e critérios. O síndico é tão somente o “guardião da moral”, mas da moral que resultar de decisões da comunidade condominial, por meio de suas assembleias, ou da cultura dominante no prédio.

Em casos de urgência terá que se valer de seu próprio discernimento, decidindo sozinho, ou angariar opinião do Conselho e, se necessário, a assembleia do condomínio.