Locação de curtíssima temporada

Juiz proíbe Airbnb em condomínio residencial e reacende debate sobre função social da propriedade

Um recente julgamento da 21ª Vara Cível de Goiânia (GO) voltou a colocar em pauta um tema que tem gerado embates judiciais em todo o país: o uso de imóveis em condomínios residenciais para aluguel via plataformas digitais como Airbnb.

Na decisão, o juiz Marcelo Pereira de Amorim proibiu um morador de disponibilizar sua unidade residencial por meio da plataforma, reconhecendo que essa prática contraria a convenção e o regimento interno do condomínio — que preveem destinação exclusivamente residencial. Ele ainda considerou legal a multa aplicada pelo condomínio e estipulou uma penalidade diária de R$ 500, limitada a R$ 30 mil, em caso de descumprimento.

Mas o que está por trás dessa proibição? Afinal, não é direito do proprietário dispor livremente do seu bem? De acordo com o advogado especialista em Direito Condominial, Issei Yuki, a resposta está na própria Constituição Federal, que ao mesmo tempo que garante o direito à propriedade (art. 5º, XXII), também estabelece que esse direito deve atender à sua função social (art. 5º, XXIII). Em outras palavras, possuir um imóvel não significa poder usá-lo de forma irrestrita, principalmente quando ele está inserido em um ambiente coletivo como o condomínio.

“A convenção condominial tem força normativa equiparada à lei entre os condôminos. Quando ela determina o uso exclusivamente residencial, a exploração econômica do imóvel por meio de hospedagem rotativa fere o pacto coletivo e prejudica a harmonia do espaço comum”, explica o advogado.

A decisão do magistrado foi amparada por um importante precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o REsp 1.819.075, que diferencia a locação por temporada — prevista no Código Civil — da hospedagem via aplicativos, considerada uma modalidade comercial, análoga à hotelaria.

O impacto da rotatividade e da insegurança

Além da questão legal, os condomínios alegam prejuízos à segurança e ao convívio. O fluxo constante de hóspedes temporários, sem vínculo com a comunidade local, compromete o controle de acesso, afeta a convivência e sobrecarrega áreas comuns. Muitos empreendimentos, inclusive, têm alterado suas convenções para restringir ou proibir esse tipo de locação.

“A coletividade tem o direito de definir regras que preservem o sossego, a segurança e a destinação original do espaço. E, uma vez estabelecidas, devem ser cumpridas por todos, inclusive pelos proprietários que buscam rentabilizar seus imóveis”, afirma Issei.

Reflexo no mercado e na tributação
A decisão também levanta reflexões sobre os rumos da exploração de imóveis para locações de curta duração. Com a iminente reforma tributária, esse tipo de atividade pode ser enquadrado de forma semelhante à hotelaria, o que implicará em maior carga tributária e exigências adicionais.

“É um momento de revisão estratégica para investidores que utilizam o modelo Airbnb dentro de condomínios residenciais. A legalidade dessa prática depende cada vez mais do que diz a convenção e de como os tribunais interpretam a função social da propriedade”, conclui o advogado.

Airbnb

Em nota enviada ao Rota Jurídica, plataforma Airbnb afirma que decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mencionadas pela reportagem se referem a casos específicos e pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral. A locação por temporada é uma atividade regulada pela lei federal do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), protegida pelo direito constitucional de propriedade e não configura atividade hoteleira.

“Classificar todos os aluguéis de curto prazo como uma atividade comercial, além de juridicamente incorreto, imporia restrições e encargos desnecessários a muitos anfitriões, a ponto de inviabilizar a atividade, principalmente para aqueles que disponibilizam seus espaços, não necessariamente em tempo integral, mas como uma oportunidade ocasional para obter renda extra”, diz a nota.