Quer ter sucesso na sua gestão? Conheça a sua Convenção e saiba como alterá-la

Se a Constituição Federal é a lei mais importante para o país, a Convenção ocupa a mesma ordem para o condomínio. Isto significa que é o documento “máximo” que disciplina a administração e os direitos e deveres dos condôminos, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, desde que tenha a assinatura de dois terços dos titulares das frações ideais do condomínio. Dada a sua importância, e para ter validade perante terceiros, a Convenção deve ser registrada no Cartório de Imóveis. 

Além dos objetivos mencionados acima, cada Convenção deve ser elaborada atendendo às especificações do local à qual se refere e ainda atender às exigências previstas no Código Civil, bem como não contrariar leis do município, do estado e da federação. Podemos afirmar que o síndico que utiliza a Convenção como guia ou referência das suas ações está, com certeza, diminuindo os conflitos, irregularidades e arbitrariedades, principalmente no que diz respeito à execução de obras, em que muitas exigem um quórum especial. 

Mesmo atendendo às particularidades de cada condomínio, alguns tópicos são obrigatórios, de acordo com o Art. 1.334 do Código Civil:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;

V - o regimento interno. 

O Regimento Interno regula o dia a dia de todos que participam da vida condominial: condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários. É o instrumento que pretende promover uma convivência harmônica entre as pessoas, determinando horários e modos de uso de áreas comuns, dentre outros aspectos. A Convenção estabelece normas gerais de funcionamento dentro do condomínio, e o Regulamento Interno fixa as particularidades.  

Alteração da Convenção

“Para que a Convenção seja alterada, é preciso a aprovação de no mínimo dois terços dos votos dos condôminos (Art. 1.351), ou seja, da massa condominial, e não apenas dos presentes em assembleia. Já para o Regimento Interno, a Convenção pode determinar o quórum necessário. Caso seja omissa, deve-se convocar uma assembleia especialmente para este fim, sendo recomendado o voto de pelo menos 50% +1 da totalidade de condôminos”, esclarece a Profa. Rosely Schwartz. A docente afirma ainda que, caso não haja esse quórum, o morador que se viu contrariado poderá questionar seus direitos na justiça.

A alteração e atualização tanto da Convenção como do Regimento Interno fazem parte da dinâmica da gestão condominial. Isto porque não são documentos eternos, devendo refletir as mudanças da sociedade em geral e do condomínio em especial. “É recomendável que todas as alterações sugeridas sejam avaliadas por um advogado especialista em direito imobiliário para que os documentos tenham efetividade legal”, acrescenta a docente.