Síndico: um cargo difícil de ser exercido
Quais são as responsabilidades do síndico ?

É lamentável, porém, é uma realidade — ninguém gosta ou quer exercer a função de Síndico. Por sua vez, os condôminos em geral, não comparecem às Assembléias Gerais e raramente dão procuração a terceiros para representá-los. No entanto, o Síndico, eleito pela Assembléia, é o representante legal dos condôminos.
Sendo pessoa de confiança deles, pode ser exonerado sem que lhe assista o direito de reclamação. Se houver conflito, ou litígio em torno de sua eleição ou sua destituição do cargo, pode-se levantar a questão a quem caberia a representação do condomínio.

Doutrinariamente entende-se que compete ao Tribunal a decisão de um Administrador Provisório, porém, a Lei brasileira, que atribui aos comunheiros não somente a faculdade de escolhê-lo, confere-lhes o direito de solucionar o problema. E, desde que os interessados convertem o seu poder de voto em litígio, pode o Juiz a quem cabe dirimir a contenda, fazer uma designação provisória, até que a sentença decida em definitivo a quem passar a administração do condomínio.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, tem sido apontado na doutrina, a questão referente à perpetuidade da função do Síndico, quando sua designação constar da Convenção do condomínio. Porém, ele acentua, que em nosso Direito opina-se pela validade da nomeação por esta forma, sem caráter de perpetuidade. Essa medida é válida porque os comunheiros, que podem se reunir em Assembléia e eleger, podem igualmente dar o seu voto na escritura da Convenção. Todavia, não pode prevalecer o caráter de perpetuidade, porque a Lei brasileira, referindo-se a eleição bienal, assegurou aos interessados a faculdade de escolha, a qual seria frustrada, e a lei contrariada, se desse validade à cláusula do regulamento derrogatório desse poder.

Se isso ocorresse, um incorporador-condômino que pretendesse manter o edifício sobre seu controle permanente, far-se-ia nomear Síndico na Convenção e se converteria numa espécie de ditador do edifício. Por sua vez, o administrador, sendo um representante dos condôminos, deve ser temporário. Na Convenção deve existir cláusula estipulando o seu mandato pelo período de dois anos no máximo. É claro que o nomeado pode ser reconduzido, e neste caso continuará, não por força da disposição regulamentar, mas pelo voto dos comunheiros. O texto da Lei é bem claro (art. 22) ao dizer que seu mandato não poderá exceder de dois anos, facultada a reeleição sem que se limite o seu número.

DEVERES DO SÍNDICO
Uma vez eleito, compete aos Síndicos a administração geral do edifício, a execução das deliberações da Assembléia e em especial o cumprimento dos encargos que a Convenção lhe atribua. Exerce, ainda, o poder de fiscalização interna do condomínio, opondo-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários aos estabelecidos na Convenção e no Regimento Interno capazes de molestar os demais consortes.

O SÍNDICO PODE REPRESENTAR O CONDOMÍNIO EM JUÍZO?
O Síndico não só pode como deve representar o Condomínio em Juízo. A Lei é expressa: O Síndico representará ativa e passivamente o condomínio, em Juízo ou fora dele, e pratica os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da Lei e da Convenção (art. 22 § 1º, alínea a).
Em se tratando da efetivação de medidas de sua atribuição normal, tem a representação para ingressar em Juízo contra o condômino ou contra qualquer estranho, independentemente de prévia autorização da Assembléia. Cabe-lhe também acionar o condômino em mora, de suas contribuições, como ainda impedir que o condômino converta para uso próprio ou privado partes comuns do edifício ou ainda, mude a fachada do prédio ou altere a decoração de portas, esquadrias, etc.

O Síndico pode impedir judicialmente a transformação de um apartamento que venha causar dano ou incômodo ao Condomínio. Tem, por sua vez, qualidade para litigar com condômino ou estranho, no que se refira às regras de boa vizinhança, como também, na manutenção ou reintegração de posse sobre coisas comuns, inclusive as áreas.
Nas reclamações trabalhistas, o Síndico representa os condôminos, o que confirma a tese da não citação pessoal dele. Em suma: o Síndico embora eleito por maioria de votos, é o representante de todos os condôminos, ou co-proprietários. Evidentemente esta regra não está na conformidade do princípio geral que preside a representação convencional, na qual ninguém constitui mandatário contra a vontade. A natureza especial da representação do condomínio leva, entretanto, a esta especialização do princípio de direito comum e enunciado especial à propriedade horizontal: o Síndico ou administrador, nas matérias de interesse comum, é o representante de todos, inclusive dos ausentes e dissidentes.

O Síndico pode ser uma pessoa natural ou jurídica, integrante ou não do condomínio, e sua função pode ser ou não remunerada. Prevista a remuneração do Síndico, é fixada na Convenção, a mesma não pode ser alterada ou majorada pela Assembléia (1º Tribunal de Alçada/RJ, ADV (sic), 1984 nº 16558). É precisamente quando existe remuneração que se pretende trazer a função do Síndico para a relação de emprego.
Entretanto, Caio Mário da Silva Pereira, diz que não nos parece entretanto, que um ordenado, vencimento ou Gratificação transfiram para esse terreno a sua situação, pois que o mandato é perfeitamente compatível com a remuneração. Por ser o Síndico um representante e não empregado, pode ser destituído como qualquer mandatário, sem direito a indenização pelo fato da destituição, o que é aprovado pelos doutrinadores e estabelecido na lei.

Por maior que seja o seu tempo na função, jamais adquire estabilidade, não tem direito a férias e nenhuma das concessões de legislação do trabalho se lhe aplica.

Dra. Sueli Santos
(Revista Síndico, nº 103, set.-out./95, p. 16)

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