Condomínio, locatário e código do consumidor
A legitimidade da participação na cobrança de cotas condominiais

Nos termos do art. 83, da Lei Nº 8.245/91, que acrescentou o §4º * ao art. 24, da Lei Nº 4.591/64, o locatário está autorizado a comparecer às Assembléias Gerais que envolvam despesas ordinárias e nelas votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Todavia, o locatário não tem legitimidade passiva para participar de Ação Sumaríssima de cobrança de cotas condominiais, ainda que ordinárias, propostas pelo Condomínio. De outro lado, a relação entre condôminos (locadores/locatários) e o Condomínio, não se insere no âmbito da proteção do CÓDIGO do Consumidor. Interessante o acórdão a seguir que abordou as duas questões aqui assinaladas:

— “É inadmissível denunciação de lide ao locatário, quando se trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em face da diversidade de relações jurídicas e porque os condôminos podem obter o reembolso do que despender a este título independentemente de denunciação. Não se aplicam as normas da Lei Nº 8.078/1990 — CÓDIGO de Proteção ao Consumidor às relações condominiais, porquanto não se trata de consumo, mas de simples rateio das despesas comuns, por isso que a multa incidente pelo retardo do pagamento é prevista na Lei Nº 4.591/64” (TA/RJ Ap. 11.562/93 Rel. Juiz Affonso Rondeau — COAD ver. 65.161).

De outro lado, não tem o locatário legitimidade ativa para propor ação de consignação em face do Condomínio, para depósito de cotas condominiais, da mesma forma que não possui tal legitimidade perante o Poder Público para consignar tributos relativos ao IMÓVEL. Na verdade, a cota condominial e os tributos são pagos em tese pelo locador, e reembolsados pelo locatário, como “encargos a locação”.
Uma outra questão pertinente ao tema, diz respeito ao locatário que infringe a Convenção e o Regulamento Interno do prédio, fazendo, por exemplo, mau uso do IMÓVEL. O que pode fazer o Condomínio diante da inércia do proprietário-locador?

Segundo Acórdão do Juiz Luiz Eduardo Rabelo, da 8.a Câm. Civ. do TA/RJ — “não tem o Condomínio ação contra o locatário de condômino, para compelí-lo a rescindir a relação locatícia sob a alegação de mau uso da propriedade, respondendo por tal conduta perante o Condomínio, o proprietário da unidade e não o seu inquilino” (Ap. 91.014). Realmente, não pode o Condomínio interferir diretamente na relação locatícia.
Todavia, no caso de danos causados ao prédio pelo locatário, poder o Condomínio acionar o locatário e o locador, não para interferir na relação ex-locato, mas para obter a devida indenização.

Neste sentido, o acórdão da lavra do Juiz Edil Pereira da Silva. “A responsabilidade do condômino é solidária com a do locatário. E o Condomínio é parte legítima para acionar o condômino locador, bem como ao seu locatário, quando há afronta às normas da convenção, com prejuízos para os comunheiros” (TA/RJ Ap. 54.163).
Finalmente, no que se refere ao CÓDIGO do Consumidor, todos concordam que a relação entre locadores, locatários e Condomínios, como bem disse o primeiro acórdão acima, não se insere no âmbito das relações de consumo. Todavia, existe muita discussão a respeito da divulgação no quadro de avisos da relação dos condôminos inadimplentes.

Desta forma, recomenda-se aos síndicos a maior cautela nesta divulgação, que poderá constituir ato vexatório, punido com a indenização pelo dano moral, ainda que haja a caracterização de crime. Afinal, a indenização moral ‚ a imagem onde constitui princípio insculpido nos Direitos e Garantias Fundamentais da Constituição Federal.

(*) O § 4º da Lei 8245 de 18/11/91 foi alterado pela Lei 9.267 de 25/03/96 e passou a ter a seguinte redação:
§ 4º - Nas Assembléias que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não comparareça

Dr. Hamilton Quirino Câmara,
Revista SÍNDICO Nº 96, jul-ago/94

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