Locação de área comum
Possibilidade de locação de área comum nos condomínios em edifícios e quorum para deliberação

No direito privado, tudo aquilo que não é proibido é permitido.
A verdade é que não há qualquer proibição legal para a locação da parte comum, inferência que se extrai do artigo 31 da Lei 4.591/64.
Art. 31 O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos , e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Portanto, não se verificando qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos, como bem asseverou Thomaz Henrique Monteiro Whately (BDI/98 n1 35/12), é forçoso concluir pela possibilidade de locação, especialmente da laje de cobertura para instalação de antena de telefonia celular, assunto que tem trazido polêmica nos condomínios com a expansão do sistema no Brasil.
Pois muito bem. A questão da possibilidade ou não de locação da laje de cobertura para o efeito pretendido, ou de outras áreas de uso comum, inicialmente e necessariamente, deve passar pela questão da capacidade (lato sensu) do condomínio.

A Lei n. 4.591/64 criou um condomínio especial, diverso daquele existente em face do Código Civil e, por conseguinte, deu origem a uma situação jurídica de fato, possibilitando que o Condomínio pudesse agir ativa ou passivamente na defesa de seus interesses.
Não obstante isso, o Condomínio carece, juridicamente, de personalidade jurídica, assim como o espólio, a massa falida, a sociedade irregular etc.
De fato, os leading-cases aderiram à tese, mormente pela similitude com a situação das Câmaras Municipais, que, sem personalidade jurídica, assim como o Condomínio, possuem personalidade judiciária de tal sorte que a ausência daquela não obsta a capacidade processual.

Não se pode deixar de reconhecer uma comunhão de interesses dos condôminos, comunhão essa, desde que autorizada por Assembléia, apta a atribuir ao Condomínio, representado pelo síndico, a possibilidade de praticar atos jurídicos em nome de todos.
Em sentido contrário, o Conselho Superior da Magistratura, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de imóvel a Condomínio da Lei n. 4.591/64, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).

De qualquer forma, partindo-se dos pressupostos de possibilidade e capacidade, a verdade é que NECESSARIAMENTE A LOCAÇÃO DEVERÁ SER APROVADA PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS REUNIDOS EM ASSEMBLÉIA ESPECIFICAMENTE CONVOCADA PARA ESSE FIM.
Não que se trate de alteração de fachada. Mesmo a colocação de antena no teto do edifício está longe de ser considerada alteração desse jaez, a justificar a unanimidade.
Ora, se não se trata de alteração de fachada, então qual seria o motivo da exigência do quorum especial do qual falamos?

A primeira razão reside, exatamente, no fato da ausência de personalidade jurídica do condomínio. Mesmo reconhecendo-se a capacidade judiciária, em verdade, por se tratar de um ente personalizado, só pode agir nos atos referentes à administração comum do condomínio, jamais sobre operações especulativas.
Com efeito, mesmo considerando a possibilidade de locação de áreas comuns em face da ausência de norma proibitiva, faltaria essa mesma possibilidade em virtude de lacuna legal quanto à personalidade jurídica do Condomínio.

Assim, só a unanimidade dos condôminos terá o condão de legitimar a pretensa locação, autorizando o Condomínio, representado pelo síndico, a praticar o ato negocial estranho às suas atividades.
Mas não é só. É de se verificar que a Assembléia, ausente a unanimidade, não possui amplos poderes para vulnerar a Lei, que está assim redigida:
Art. 9...
31 Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com a especificação das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes.
Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados , umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
A Lei fala em inviolabilidade do uso das partes comuns pelos Condôminos.
continua . . .

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