Manutenção predial - Agregando valor ao produto imobiliário
Aos poucos, a velha prática da administração brasileira, de abandonar o que está velho para não gastar em manutenção, vai ficando para trás. As grandes empresas acordam para a valorização patrimonial, e neste conceito aparece como fator vital o gerenciamento profissional de todas as atividades implícitas nesta valorização.
Na área da engenharia, empresas de manutenção predial despontam com experiência neste mercado, com programas de atualização técnica permanente dos seus profissionais, agregando valor aos patrimônios dos seus clientes através de várias ações e atividades, das quais fazem parte os itens a seguir.
Diagnóstico predial
A necessidade de execução deste estudo nasceu da constatação da influência das condições de trabalho sobre o rendimento dos funcionários e dos ganhos de produtividade, advindos da uniformidade ambiental. O diagnóstico predial visa a atualização das características do prédio e sua conseqüente valorização social e financeira.
Este estudo busca detectar – para o planejamento dos investimentos do proprietário – as principais condições tecnológicas que faltam ao prédio, de forma a torná-lo uma edificação inteligente, sob todos os aspectos. Mostra também o grau de confiabilidade das instalações existentes, evidenciando virtudes e deficiências dos diversos sistemas da infra-estrutura predial, qualidade do ar e da água, fatores ergonômicos (ambientais, térmicos, acústicos e luminotécnicos), falhas de segurança e de não atendimento às normas e às questões legais, dentre outros.
São checados principalmente:
• sistemas de energia – sua eficiência
• sistemas artificiais de conforto para correção de deficiências
• sistema hidráulico – economicidade
• elevadores – performance
• sistemas de detecção e combate a incêndio
• automação – redução de custos de gerenciamento e de energia
• sistemas de emergência
• flexibilidade às mudanças internas, inclusive de layout – sua capacidade de absorver novas tecnologias (em equipamentos, sistemas e instalações)
• aproveitamento das condições naturais – insolação, ventilação, ruído, etc.
• verificação das diversas especificações – visando redução dos custos operacionais
• programa de manutenção preditiva e preventiva
• procedimentos operacionais – plano de operações
• planos de contingência
• limpeza e segurança – planos de trabalho, eficiência.
Deste estudo, resultam, em comum acordo com o proprietário, as diversas fases de um cronograma físico-financeiro dos investimentos a serem realizados na propriedade, de forma a não só mantê-la no valor de mercado como também valorizá-la cada vez mais, no menor prazo possível, proporcionando bem-estar aos seus usuários.
Valorização técnica e social na gestão da manutenção
A gestão da manutenção predial é voltada para os recursos físicos e tecnológicos do prédio. Por isso é responsabilidade do mantenedor:
• fazer com que antigos recursos prediais e sistemas em processo de obsolescência pos- sam dar suporte a equipamentos de ponta
• planejar, gerenciar e/ou empreender reformas, favorecendo os custos de operação e manutenção
• planejar o futuro para não incorrer na falência precoce de sistemas que estão sendo implantados agora.
A gestão da manutenção predial deve também estar voltada para os usuários, processos e para a informação. Isso significa que é primordial trabalhar na valorização de detalhes operacionais, de forma que os usuários sintam seu ambiente de trabalho como uma extensão de seus próprios lares.
Automação predial
Hoje, a busca por sistemas de automação para água, energia elétrica, ar condicionado e segurança é fundamental. Essa evolução tecnológica ocorreu de forma muito rápida, em função das exigências das infra-estruturas prediais, que cada vez mais dependem da disponibilidade integral destes sistemas para poder operar de forma eficiente.
Um prédio dotado de infra-estrutura automatizada, suportado por um bem planejado e controlado programa de manutenção preditiva e preventiva, além de otimizar a performance das empresas nele instaladas e reduzir substancialmente seus custos operacionais em médio e longo prazo, atrai investidores e inquilinos, diferenciando-se no mercado e projetando profissionalmente e comercialmente as empresas instaladas.
Alguns dos sistemas automatizados implementados em uma infra-estrutura predial são:
• Sistema de Supervisão Predial – moni- tora e controla os sistemas de detecção e alarme de incêndio, ar condicionado, elétrico, hidráulico, controle de acesso e Circuito Fechado de TV
• Detecção e Alarme de Incêndio – com detectores de fumaça de última geração, hot-line (linhas telefônicas emergenciais), sonorização com mensagens de instru- ção sobre procedimentos em emergências
• CFTV – monitoramento das áreas por 24 horas ininterruptas
• Elétrica – controle das cabines de me- dição elétrica, subestações de energia, painéis elétricos de média e baixa ten- são, proteção de todos os circuitos. In- terligação com os sistemas de emergên- cia (nobreak). Controle da iluminação, medição de consumo de energia por pa- vimento, ligar e desligar equipamentos de acordo com a programação pré-esta- belecida (gerando economia da energia elétrica, responsável por cerca de 35% dos custos operacionais de um prédio)
• Hidráulica – bombas de água e esgoto, drenagens, revezamento de funciona- mento de bombas
• Controle de acesso – catracas eletrôni- cas acionadas por cartões de proximi- dade, facilitando a operação e o moni- toramento de usuários e visitantes nos diversos locais da edificação. Habilitação em áreas de risco. controle de ponto dos funcionários, etc.
• Ar condicionado e Ventilação – otimi- zação do consumo de energia de acordo com o conforto necessário aos usuários e equipamentos, controle total sobre todo o sistema (chillers/centrífugas, bombas, torres, etc.).
Enfim, esse conjunto de ações e atividades gerenciadas e implementadas por profissionais sérios e empresas responsáveis, sem nenhuma dúvida, contribuem de forma significativa para a valorização do produto imobiliário.
Fonte: Revista Infra
Bolsa de Empregos
