Há risco de penhora quando o imóvel não é registrado no Cartório de Imóveis?
Coluna do Irib publicada no dia 21 de janeiro de 2007, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo.
PERGUNTA: Comprei um apartamento há 8 anos, pagando à vista, quando então foi feito contrato de compra e venda ainda não registrado no Cartório de Imóveis. Ocorre que o antigo proprietário foi acionado na Justiça do Trabalho, que penhorou meu imóvel. Como faço para provar que comprei o apartamento? Ainda posso registrar meu contrato de compra e venda, ou terei que entrar na Justiça para provar minha propriedade? M.C. – Capão Redondo, SP
RESPOSTA DO IRIB: O problema apresentado foi acarretado, mais uma vez, pela demora dos interessados no registro de suas escrituras no Cartório de Registro de Imóveis. Só é dono quem registra e, se o registro tivesse sido feito no momento oportuno, o imóvel constaria no cartório como de propriedade do alienante, pelo que a penhora não poderia ser registrada, salvo se caracterizada fraude à execução. Mas o problema poderá, eventualmente, ter solução.
O primeiro passo a ser tomado pelo consulente é a contratação de um advogado, tendo em vista que já tomou ciência da penhora por mandado judicial. Será necessária a propositura de uma ação judicial denominada "embargos de terceiro", visando desconstituir a penhora. Para tanto, o consulente poderá se valer da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça, que permite referida ação fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado. Mas, consigne-se, trata-se de jurisprudência, pelo que o Juiz responsável pelo processo pode vir a entender de forma contrária, exigindo o prévio registro para a propositura dos embargos.
Daí porque, concomitantemente, deve a consulente providenciar imediatamente o registro da escritura de compra e venda. A penhora, em regra, não impede o registro da alienação, pois é ato processual - com eficácia somente entre as partes do processo - pela qual o juiz determina a retirada de um bem do poder de disponibilidade do devedor, para garantir uma execução.
A penhora que impede a alienação do imóvel é aquela feita em execução fiscal de créditos da União Federal. Como o presente caso trata de penhora feita pela Justiça do Trabalho, é possível que a execução envolva créditos do INSS, quando então o imóvel ficaria inalienável e o Registrador de Imóvel não poderia registrar a escritura.
Mas, não sendo o caso, o adquirente recebe o imóvel como está, ou seja, penhorado, pois estando registrada a constrição, a publicidade decorrente de tal registro leva à afirmação irrecusável de que o adquirente tinha conhecimento da penhora. Neste caso, deverá pleitear do desfazimento da penhora, nos termos do acima explicado.
Constata-se, portanto, que a demora em providenciar o registro acarretou um gravame ao consulente, pois, enquanto aquele que registra sua escritura tem a presunção de propriedade assegurada pelo Cartório de Registro de Imóveis, aquele que não registrou sua escritura terá que provar ao Juiz de Direito que se tornou detentor de um potencial direito à propriedade antes da penhora.
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