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Condomínos e normas

Conheça as NR e NBRs mais importantes e porque o síndico deve segui-las

Administrar um condomínio passa por cuidados em diversas áreas: atenção aos funcionários e áreas comuns e fornecedores, boa comunicação, mão firme para as finanças, entre diversos outros aspectos

Muitas vezes, porém, o respeito às normas técnicas, sejam de manutenção ou as normas reguladoras do Ministério do Trabalho podem ficar um pouco de lado, já que, muitas vezes, é necessário um conhecimento específico para entende-las.

Além de conhecimento específico, é bastante custoso para o condomínio ter acesso a todas às normas, principalmente as da ABNT, que devem ser compradas da entidade.

“Fiz um levantamento e se o condomínio fosse comprar absolutamente todas as normas que dizem respeito ao seu dia-a-dia seria necessário algo como R$ 58 mil. São centenas de normas técnicas que regem a manutenção dos itens de um empreendimento do tipo”, analisa Ronaldo Sá Oliveira, da RSO Assessoria, empresa que presta serviços de assessoria de engenharia para condomínios.

Esse é um dos motivos dos SíndicoNet e de outros veículos de comunicação não disponibilizarem as NBR’s. A venda delas faz parte de como a ABNT se mantém, por isso sua reprodução é proibida.

Mesmo assim, é importante que o condomínio entenda e cumpra o que a legislação pede.

Por que estar em conformidade com as NBRS E NRs

Seguir as NBRs e NRs é fundamental para a segurança do condomínio, seja da parte estrutural ou jurídica.

Um ponto importante sobre as NBRs de manutenção são os primeiros cinco anos de vida do condomínio. Isso porque se o síndico não tiver esse cuidado, a edificação pode perder a garantia da construtora.

“Além de realmente executar o que consta no manual do proprietário, deve-se contratar fornecedores que sejam realmente qualificados”, aconselha o engenheiro Zeferino Velloso, sócio da VIP, empresa de inspeções prediais.

Isso porque se o prestador de serviços for apenas um “quebra-galho” muitas vezes não conseguirá emitir a documentação necessária para comprovar que as alterações feitas realmente seguiam o que a norma exige – além de muitas vezes também não conseguir, de fato, executar o que pede a norma.

Daí a necessidade de o síndico estar bem informado sobre o manual do proprietário e de como as manutenções devem ser executadas.

“O nível do serviço é outro quando o síndico entende o que deve ser feito e sabe cobrar o prestador de serviços”, avalia a professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito Rosely Schwartz.
Além disso, o síndico deve também saber diferenciar os documentos que o prestador de serviços emite.

“Muitas vezes vejo que ao invés de um laudo, uma ART, o síndico tem em mãos um relatório de atividades, ou outro documento que não é o que seria necessário para dividir a responsabilidade em caso de um problema”, analisa Ronaldo.

Uma dica que o engenheiro dá para os síndicos é que ao pedir orçamentos de manutenção para as áreas comuns sempre conste que “o fornecedor deve atender às normas vigentes em seus produtos e serviços”.

“Dessa forma, o gestor fica mais resguardado”, explica Ronaldo.

E para facilitar a gestão dessas informações, destacamos aqui as principais NBRs (Normas Técnicas) da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e NRs (normas regulamentadoras) que devem ser consideradas no dia-a-dia do condomínio.

NORMAS TÉCNICAS DA ABNT

Normas que o síndico deve seguir:

NBR 5.674

Essa norma diz respeito à manutenção das áreas comuns do condomínio.

“Ela diz, principalmente, que se deve seguir o que está no manual do proprietário. E que todas as alterações, sejam na área comum ou nas unidades privativas, devem estar documentadas”, explica o engenheiro Zeferino Velloso, sócio da VIP, empresa de inspeções prediais.

NBR 16.280

Essa norma diz respeito às reformas nas unidades privativas e áreas comuns.

“Com essa norma, os moradores ficaram responsáveis pelas alterações que fizerem na área privativa. Passou a ser necessário, em muitos casos, o acompanhamento de um arquiteto ou engenheiro para a obra, de forma a resguardar a estrutura da edificação e a segurança de todos que ali moram ou trabalham”, comenta Rosely Schwartz.

Normas que o síndico deve cobrar que sejam seguidas pelos seus fornecedores:

Contra incêndio

Nº NBR Data Especificação
10.898 01/09/1999 Sistema de iluminação de emergência
11.715 04/09/2006 Extintores de incêndio com carga d’água
11.716 30/04/2006 Extintores de incêndio com carga de dióxido de carbono (gás carbônico)
11.742 30/04/2003 Porta corta-fogo para saída de emergência
11.836 03/04/1992 Detectores automáticos de fumaça para proteção contra incêndio
11.861 01/10/1998 Mangueiras de incêndio – Requisitos e métodos de ensaio
12.615 01/05/1992 Sistema de combate à incêndio por espuma
12.693 01/02/1993 Sistema de proteção por extintores de incêndio
12.779 30/06/2004 Mangueira de incêndio, inspeção, manutenção e cuidados
12.962 01/02/1998 Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio
13.434 31/03/2004 Sinalização de segurança contra incêndio e pânico – parte 1
14.276 29/12/2006 Brigada de Incêndio – Requisitos
14.608 29/10/2007 Bombeiro profissional civil
14.880 30/08/2002 Saída de emergência em edifícios – Escada de segurança – controle de fumaça por pressurização
15.219 31/05/2005 Plano de emergência contra incêndio – requisitos
9.441 30/03/1998 Execução de sistema de detecção e alarme de incêndio

Os cuidados contra incêndio devem ser uma constante na administração condominial.

Estar com o AVCB em dia é fundamental tanto pela segurança de todos como para não ter problemas como para receber o prêmio do seguro caso ocorra algum sinistro no condomínio.

Uma das grandes dificuldades dos síndicos para seguir esse conjunto de normas é manter em dia os equipamentos como extintores e mangueiras – que podem sofrer com vandalismo dentro do próprio condomínio.

Impermeabilização

Nº NBR Data Especificação
13.724 14/07/2008 Membrana asfáltica para impermeabilização com estruturante aplicador a quente
13.321 14/07/2008 Membrana acrílica para impermeabilização
15.414 25/09/2006 Membrana de poliuretano com asfalto para impermeabilização
9.575 31/10/2003 Impermeabilização – Seleção e projeto
9.574 01/09/1986 Execução de impermeabilização
9.952 09/04/2007 Manta asfáltica para impermeabilização


Os cuidados com a impermeabilização são fundamentais para a estrutura do condomínio.

“É importante que o síndico procure uma empresa especializada no assunto, com um engenheiro em seu quadro. Infelizmente vemos muitas pessoas sem a capacitação adequada executando esse serviço”, explica Ronaldo.

Também vale assegurar que a origem de qualquer vazamento seja sanado.

Um problema bastante observado para estar em dia com a norma é a mistura de sistemas.

"Se o condomínio usa manta asfáltica, deve usar sempre esse sistema. Não deve-se usar também produtos que não estejam em conformidade com a norma, o que pode ocorrer com fornecedores que não são especializados", alerta o engenheiro.

Construção civil

Nº NBR Data Especificação
1.219 30/11/1989 Qualidade da água da piscina
11.238 01/08/1990 Segurança e higiene de piscinas
13.245 28/02/1995 Execução de pintura em edificações não industriais
14.037 01/03/1998 Manual de operação, uso e manutenção dos edificações – conteúdos e recomendações para elaboração e apresentação
5.674 01/09/1999 Manutenção de edificações - procedimentos

As normas de cuidados para as piscinas devem ser revistas e publicadas no segundo semestre de 2017. De acordo com Ronaldo Sá Oliveira pouca coisa vai mudar para os condomínios – as mudanças impactarão mais em novas construções.

Atualmente, as normas ditam cuidados com a água, como pH, com o revestimento da piscina e seu exterior.

Já a norma sobre pinturas explicita como a mesma deve ser feita em edificações não industriais, o tratamento da superfície e quais materiais devem ser utilizados.

Gases combustíveis

Nº NBR Data Especificação
13.523 11/08/2008 Central de gás liquefeito de petróleo - GLP
14.570 01/08/2000 Instalações interna para uso alternativo dos gases GN e GLP – Projeto e execução
15.526 29/11/2007 Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais e comerciais – Projeto e execução (central de gás)
12.712 01/04/2002 Projeto de sistema de transmissão e distribuição de gás combustível
16.280 2014 Reformas em edificações (áreas comuns e apartamentos)


Com a explosão que ocorreu no Rio de Janeiro em 2015 e vitimou um morador, falou-se bastante na importância de se seguir as normas referentes a gases combustíveis em condomínios.

“Muitos condomínios não têm uma central de acordo com o que pede a norma, e pode ser bastante custoso adaptar a infraestrutura atual ao que é exigido”, pondera Rosely Schwartz.

Outras

Nº NBR Data Especificação
16.071 02/10/2012 Segurança de brinquedos de playground – Parte 1 e 2
5.410 30/09/2004 Instalações elétricas de baixa tensão
5.419 2015 Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas


A norma sobre playgrounds é ainda bastante ignorada por síndicos.

“É importante que saibam que caso uma criança se machuque, o síndico pode responder civil e criminalmente, caso o local não esteja de acordo com a norma”, ressalta Ronaldo Sá Oliveira.

Isso porque o regramento explica como devem ser os materiais utilizados, tintas e distâncias entre um equipamento e outro.
“Já vi escorregador que termina a 50 cm de uma parede. Não é a melhor forma de deixar as crianças do condomínio seguras”, pondera o engenheiro.

O regramento sobre pára-raios sofreu alteração há dois anos e também merece a atenção do síndico. O equipamento deve ser analisado anualmente e protege o condomínio contra descargas elétricas.

Cuidados como medição ôhmica, por exemplo, são fundamentais para que a norma seja seguida.

NORMAS REGULAMENTADORAS

As normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho têm como objetivo assegurar condições de trabalho e garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores.

“Infelizmente, muitos condomínios fora dos grandes centros ainda não cumprem muitas dessas regras”, explica Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.

Isso porque, muitas vezes, não há fiscalização.

O problema, para os condomínios, é quando há denúncias, ou quando um funcionário entra com ação na Justiça do Trabalho.

“Nesses casos, o condomínio realmente não tem como se defender com tranquilidade e deve perder a ação, o que pode acarretar em diversos problemas para o síndico”, analisa Ricardo.

Em condomínios onde a mão-de-obra seja terceirizada é fundamental que o síndico cobre da empresa o cumprimento das normas, uma vez que pode ser co-responsabilizado por esse tipo de negligência da empresa parceira.

Veja abaixo algumas das mais importantes a serem seguidas:

NR5 CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes – CIPA

Essa norma visa a prevenção de acidentes e doenças decorrentes do ambiente de trabalho.

Se o condomínio contar com menos de 51 colaboradores, deve indicar apenas um para o treinamento anual da norma. Caso conte com 51 funcionários ou mais, deve seguir todas as formalidades da norma.

A lei trabalhista garante estabilidade aos funcionários “cipeiros”, porém apenas para aqueles que foram eleitos. Portanto, para colaboradores que forem indicados para o treinamento, sem voto, não há estabilidade instituída.

NR06- Equipamentos de Proteção Individual – EPI

Regramento que exige o uso de equipamentos e produtos de proteção para os funcionários do condomínio.

“É um ponto importantíssimo para o condomínio, uma vez que muitos acidentes com funcionários podem ser evitados pelo uso correto de EPIs”, assinala Ricardo Karpat.

É dever do condomínio treinar e exigir que os funcionários usem sempre os equipamentos de proteção sempre que for necessário.

NR7 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional

Norma que obriga o condomínio a contratar empresa especializada em medicina do trabalho ou médico para realizar exames admissionais, demissionais periódicos ou por alteração de função e retorno ao trabalho dos colaboradores do empreendimento.

A NR 07 também diz, em seu item 7.5.1, que “todo estabelecimento deverá estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros, considerando-se as características da atividade desenvolvida; manter esse material guardado em local adequado e aos cuidados de pessoa treinada para esse fim".

NR 09 – Programa de Prevenção de riscos ambientais

A norma obriga o condomínio a ter um programa para estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores de acordo com os riscos ambientais.

O programa é realizado através de relatório anualmente elaborado, por um técnico de segurança, engenheiro ou médico do trabalho. Importante informar que o PPRA estabelece e orienta o médico do trabalho na realização do PCMSO.

NR 10 – Instalações e Serviços em Eletricidade

Norma que assegura condições mínimas de trabalho para os colaboradores que lidam direta ou indiretamente com com instalações elétricas no condomínio.

Além disso, a NR 10 em conformidade com a NBR 5419 exige a realização de laudo de instalação elétrica e laudo de medição ôhmica. A periodicidade de realização do laudo de medição ôhmica é anual, já para o laudo de instalação elétrica, a norma não especifica a periodicidade, porém os especialistas sugerem que seja realizado a cada dois anos.

NR 23 - Proteção Contra Incêndio

O condomínio, além de ser obrigado a disponibilizar aos trabalhadores e moradores equipamentos de combate a incêndio e orientações de rotas de fuga, é obrigatório oferecer treinamento anual realizado por especialista em Prevenção e Combate a Incêndio.